Propriétaires d’un appartement ou d’une maison à la Réunion, vous êtes peut-être en pleine réflexion pour mettre en location votre bien. Générateur de nouveaux revenus, cela peut-être une très bonne idée. A qui louer ? Comment ? Existe-t-il des normes à respecter ? Si vous vous posez ces questions, cet article est fait pour vous !
A qui peut-on louer un bien immobilier ?
Vous pouvez louer votre appartement ou villa à n’importe quel particulier qui souhaite en faire son habitation principale. Vous pouvez également louer à des professionnels qui recherchent un logement de fonction pour leur salariés. Attention, s’ils souhaitent un lieu pour exercer leur activité, il s’agira d’un bail commercial.
Le logement doit-il respecter des conditions pour être loué ?
Oui bien sûr ! Selon la loi il doit être décent, c’est à dire qu’il doit répondre à des normes de confort, de santé et de sécurité.
Pour s’assurer de la décence du bien, des diagnostics sont à produire et à fournir au locataire :
- Un mesurage de la loi Boutin pour connaître la superficie précise du bien.
- Un diagnostic énergétique pour les logements avec chauffage et climatisation.
- L’état des risques naturels et technologiques : est-ce que le logement est dans une zone à risque ? une zone polluée inondable ? aléas naturels ?
- Pour les logements construits avant 1949 : le constat des risques d’exposition au plomb.
- Pour les logements de plus de 15 ans : l’état de l’installation d’électricité et de gaz : les installations ne doivent présenter aucun risque pour la sécurité et la santé des occupants.
- Pour les logements construits avant 1997 : un diagnostic amiante
Existe-t-il des différences entre une location nue et une location meublée ?
Oui : la durée du bail, la durée du préavis et la fiscalité.
- Pour la location nue : bail de 3 ans avec un préavis de 3 mois
- Pour la location meublée : bail de 1 an et préavis de 1 mois. Il faut noter que dans ce cas là, la fiscalité est plus intéressante. On déclare les loyers en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non en bénéfices immobiliers non commerciaux. De ce fait, sur la déclaration, il y a un abattement de 50%.
A-t-on une période minimum et maximum à respecter pour louer son bien ?
Oui cela rejoint ce que l’on vient de mentionner juste au dessus :
- 1 an pour le meublé avec préavis de 1 mois, reconduit tacitement pour une durée d’un an et ainsi de suite, d’année en année.
- 3 ans pour le nu avec préavis de 3 mois, reconduit tacitement pour une durée de trois ans.
Attention ! Seul le locataire peut donner son préavis à tout moment. Le propriétaire peut récupérer son bien pour y vivre ou pour le vendre mais uniquement à l’échéance du bail en respectant un préavis de 3 mois pour les meublés et de 6 mois pour les nus.
Les prix des loyers sont-ils encadrés ou peut-on les fixer librement ?
Vous pouvez fixer le prix du loyer que vous voulez. Cependant vous allez être très vite contraints par le marché. Si vos prix sont trop élevés, vous risquez de mettre beaucoup de temps à le louer ou de ne pas le louer du tout.
Une estimation de valeur locative réalisée par un professionnel de l’immobilier est recommandée pour louer au juste prix.
Peut-on réviser les prix du loyer ?
Oui, mais il faut préciser une clause dans le bail, dans la rubrique du loyer. Vous devez impérativement respecter l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Il s’applique tous les ans, à la date anniversaire du bail.
A la signature du bail, vous renseignez l’indice du trimestre en cours (ex 122.77), lors de la révision un an plus tard, vous prenez l’indice du trimestre actuel (ex 129.72) et le calcul se fera comme suit : (Loyer x 129.72 / 122.77) = Nouveau loyer actualisé
Il faut noter que la loi ALUR de 2014 a modifié les conditions de révisions. Je vous invite à lire l’article du service public que vous détaillera tout.
Quelles sont les sanctions si on ne respecte pas ces normes ?
Si le logement n’est pas décent, le locataire peut recourir à ses droits :
- demande auprès du propriétaire la mise en conformité du logement
- sans réponse de ce dernier, il peut saisir le tribunal d’instance. Le juge contraindra le propriétaire à réaliser les travaux et attribuera des dommages et intérêts au locataire.
En cas d’accident, le propriétaire peut être jugé au pénal.
Pourquoi louer son bien par une agence ?
Pour la garantie que toutes les étapes de mise en location se feront dans les règles requises afin d’éviter tout ennui.
Pourquoi choisir AUT ?
Nous sélectionnons avec soins les biens que nous gérons au quotidien. Quand les autres agences ont un portefeuille de 300 à 500 lots, chez Adopte un toit, notre portefeuille gestion est à taille humaine, nous privilégions la qualité à la quantité afin de satisfaire au mieux nos propriétaires bailleurs ainsi que nos locataires.
Plus de 60% de nos propriétaires vivent en métropole, nous devons être les garants du bon déroulement de la période de location et du suivi de l’état du bien.
Je suis à votre disposition si vous souhaitez mettre en location votre appartement ou votre maison à la Réunion. Je serai heureuse de vous rencontrer et vous présenter nos méthodes.
A très bientôt
A Propos de l'auteur
Responsable location
Magalie Gautiez
L’immobilier l’a toujours séduite, alors après une carrière de secrétaire commerciale et comptable Adopte un toit lui a donné sa chance et c’est dans l’univers de la gestion locative qu’elle fait ses premiers pas, bien déterminée à prendre soin de ses propriétaires autant que de ses locataires, vous lui confierez vos clés les yeux fermés.