Et si l’on commençait par une question ? Quels points communs existe-t-il entre l’impôt sur les plus-values immobilières et l’impôt sur les successions ? Pour bien comprendre le ressort créatif de leur apparition respective, il nous faut interroger l’histoire. Sous la plume de Luc Lenoir, journaliste, paraît dans les colonnes du Figaro, en 2018, le commentaire suivant : la Révolution fait apparaître l’impôt sur la succession. Dans l’histoire de France, la monarchie fait évoluer au fil des siècles les conditions de transmission, qui relèvent au départ du seigneur. Avec les dispositifs de transmission de charges royales et des taxes de servage comme le droit du meilleur castel, la succession est de moins en moins taxée par la monarchie. C’est bien la Révolution qui met en place un impôt constant, reposant sur des principes de redistribution, et qui visent à contrecarrer l’importance de la cellule familiale afin de faire place à la citoyenneté individuelle. En 1791, il voit le jour avec le taux fixe de 1%. Cet impôt reste modeste mais bien présent au XIXe siècle, jusqu’à l’avènement de la troisième République. Cette dernière entreprend de renforcer la fiscalité française et les prélèvements (apparition de l’impôt sur le revenu, etc.). L’impôt sur les successions est alors réformé : il devient progressif dès 1901, et le modeste taux supérieur de 2,5% augmente avec les besoins financiers posés par la Première Guerre mondiale. Il atteint un pic de 40% en 1920, alors que les finances de l’État ont encore besoin d’être soutenues. Il rebaisse ensuite.
Voyez-vous le lien ? non, toujours pas ?
- Principe de redistribution…
- Prépondérance de la citoyenneté individuelle sur la cellule familiale …
Cela ne nous évoque rien ?
Eh bien : De même qu’il n’est pas (sous la Révolution) satisfaisant de profiter de ses origines, il n’est pas (aujourd’hui) convenable de « s’enrichir en dormant » ; seul l’enrichissement par le travail individuel doit prévaloir sur toute envie de spéculation ! L’héritage comme l’immobilier sont ainsi entrés dans le collimateur de l’Histoire !
Qu’est-ce qu’une plus-value ?
Tout simplement un revenu exceptionnel devant participer comme tout « revenu de l’activité » à la redistribution intergénérationnelle dans un but collectif.
En réalité la loi aura bien du mal à distinguer ce qui relève du courant inflationniste de l’activité personnelle proprement dite.
Dans quel contexte économique la plus-value immobilière a-t-elle été créée ?
1973 : premier choc pétrolier
1976 : canicule et sécheresse : création de l’impôt éponyme
Dans ces années-là, l’inflation est forte (+10% l’an) et les taux bancaires très élevés. (En 1980, obtenir un prêt immobilier au taux de 16 % était un taux… de faveur !)
Comment réguler cette inflation des prix de l’immobilier ? Parmi les réponses est apparue la loi sur les plus-values immobilières. En taxant le revenu exceptionnel généré indirectement par l’inflation on devait contribuer à la résorber.
Ce revenu exceptionnel était ajouté aux revenus usuels (provenant de l’activité professionnelle) et soumis à l’impôt au taux progressif ce qui avait pour conséquence de soumettre lesdits revenus aux tranches plus élevées.
Certes il existait déjà des exonérations et correctifs visant à atténuer la plus-value mais cela conduit finalement :
- à restreindre l’offre de biens à vendre (on préférait attendre des jours meilleurs)
- à réduire l’offre foncière pour développer la construction
- à maintenir néanmoins la cherté des prix (en déplaçant économiquement la charge de la plus-value sur l’acquéreur, le vendeur renonçant à se restreindre !)
50 ans plus tard on est toujours peu ou prou dans la même situation !
Quels sont les impacts du régime des plus-values immobilières sur notre société actuelle ?
Après 30 ans, l’opération est totalement exonérée de l’impôt de plus-value comme des prélèvement sociaux
Sinon en fonction de la durée de détention, la plus-value immobilière va se trouver affectée par un abattement.
A l’exception des résidences principales et autres cas d’exonération légaux, les biens vont donc se conserver dans le patrimoine afin d’éviter, le plus longtemps possible, d’être soumis à taxation.
Par conséquent, il y a moins de biens dans le circuit économique, la demande croît et les prix augmentent. Ce système contribue à la cherté de l’offre foncière et, dans certaines zones, la raréfaction.
Cela a aussi des répercussions sur les coûts de construction, les valeurs locatives et les crédits. Pour ces derniers il conviendrait d’être circonspect sur les taux actuels « historiquement » bas mais c’est un autre sujet.
Nous construisons moins que ce que nous devrions, les plans annuels sont très rarement respectés. En parallèle, la vétusté de l’habitat augmente (l’habitat Marseillais en est une récente illustration), et le parc locatif s’appauvrit. Et que dire de la défiscalisation….
Que faudrait-il faire pour résorber la crise immobilière ?
Contradictoirement l’ambiance générale ne laisse pas apparaître l’existence d’une crise de l’immobilier. En effet :
- Le nombre annuel des transactions a dépassé le 1.000.000
- La demande reste soutenue
- La confiance des ménages satisfaisante malgré l’effort d’épargne
- Les taux d’intérêts à la baisse
Cependant :
- Les constructions nouvelles stagnent (mises en chantier en baisse)
- Les normes environnementales contribuent à la cherté du coût de construction
- L’offre locative reste inappropriée (soit en raison de vétusté-soit parce que géographiquement excentrée)
- Les banques renforcent « le droit d’accès » au crédit
- L’impôt de mutation à titre onéreux reste élevé
- La défiscalisation peut conduire à l’augmentation des prix
Une réflexion d’ensemble s’impose :
- Est-il encore pertinent d’être propriétaire du terrain et de la maison ?
- Est-il encore pertinent de taxer les plus-values immobilières ?
- Est-il encore pertinent de pratiquer des droits d’enregistrement à 6 % environ en moyenne ?
La fiscalité immobilière est à revoir entièrement. Elle doit s’attacher à conserver un rendement économique tout en fluidifiant la rotation des biens et encourager massivement l’investissement. (Et si l’on prenait quelques idées du côté des pays voisins ?)
En attendant, que devons-nous retenir ?
La plus-value immobilière se calcule par différence entre le prix de vente et le prix d’achat (celui inscrit sur l’acte).
Le prix d’achat peut être augmenté par des frais, sur justificatifs, tels que :
- frais d’acquisition
- dépenses de travaux
- frais de voirie, réseaux et distribution
- ou forfaitairement de 7,5 % du prix d’achat
Si vous avez acquis ce bien par donation ou succession, le prix d’achat est celui retenu par le calcul des droits de succession ou de donation.
La plus-value que vous réalisez en vendant un bien, autre que votre résidence principale, est imposable sur le revenu selon un taux forfaitaire (hors prélèvements sociaux) de 19 %.
Vous bénéficiez d’exonérations dans certaines conditions, je vous invite à vous rendre sur le site du service public pour connaître toutes les conditions.
Comment déclarer et payer cet impôt ?
Votre notaire se charge de la majorité des opérations (démarches auprès de l’administration fiscale, calcul de la plus-value et du montant de l’impôt correspondant, établissement de la déclaration, paiement de l’impôt par prélèvement sur le prix de vente auprès des services de publicité foncière)
Il ne vous reste plus qu’à indiquer sur votre déclaration de revenus annuelle le montant de la plus-value communiqué par votre notaire.
Je me tiens à votre disposition pour répondre à vos questions sur ce sujet ou tout autre d’ailleurs
Bien à vous.
A Propos de l'auteur
Assistant juridique
Christian Le Clezio
Après une longue carrière notariale débutée en 1978 sur Paris et poursuivie en TOURAINE en qualité de notaire, il fonde en 2010 une agence immobilière au Pays-Basque orientée ver une clientèle internationale. Il intègre, en arrivant à la Réunion, le concept ADOPTE UN TOIT qui lui offre la possibilité d’exprimer ses compétences, juridiques bien sûr mais aussi humaines et de transmission des savoirs; domaine développé au sein du Groupe Monasier, premier réseau notarial de France, pendant 10 ans.